Unser Ziel ist es, Grenzgängern eine klare Orientierung zu bieten, typische Stolperfallen zu vermeiden und den Weg zur passenden Immobilienfinanzierung zu ebnen.
Mit einer gründlichen Vorbereitung und kompetenten Begleitung steht einer erfolgreichen Kreditaufnahme nichts im Weg.
Das Hauptrisiko für Banken bei Krediten für Grenzgänger liegt im Wechselkurs: Während der Kredit meist in Euro vergeben wird (was in der Regel für größere Darlehensauszahlungen gilt), erhält der Kreditnehmer sein Gehalt in Schweizer Franken. Schwankungen zwischen Euro und Franken können dazu führen, dass die Rückzahlung für den Kreditnehmer deutlich teurer wird dadurch steigt das Ausfallrisiko für die Bank.
Die Erfahrung aus der Aufhebung der Euro/CHF-Mindestbindung 2015 zeigt, dass Wechselkurse sehr schnell und stark schwanken können, was auch für Grenzgänger mit Euro-Krediten erhebliche finanzielle Folgen haben kann. Zur Risikominimierung werden deshalb mitunter Kombinationsdarlehen genutzt, bei denen ein Teil des Kredits in Euro und ein Teil in CHF aufgenommen wird.
Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und § 503 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wurde zudem das sogenannte Wandlungsrecht eingeführt.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) ist eine europäische Vorgabe, die seit 2016 in Deutschland gilt und den Verbraucherschutz bei Immobilienkrediten deutlich verbessert hat. Ihr Hauptziel ist es, für mehr Transparenz, Fairness und Sicherheit bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten zu sorgen und Kreditnehmer vor finanzieller Überforderung zu schützen.
Für deutsche Grenzgänger mit Einkommen in Schweizer Franken ist die Richtlinie besonders relevant: Sie verpflichtet Banken, die Kreditwürdigkeit von Kreditnehmern sehr sorgfältig zu prüfen. Dabei steht nicht mehr nur der Immobilienwert im Mittelpunkt, sondern vor allem das tatsächliche Einkommen und die finanzielle Belastbarkeit des Antragstellers. Zudem müssen Banken alle wichtigen Informationen zum Kredit klar, verständlich und vergleichbar bereitstellen, damit Kreditnehmer fundierte Entscheidungen treffen können.
Ein besonderer Fokus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie liegt auf Krediten in Fremdwährungen, wie sie für Grenzgänger mit CHF-Einkommen relevant sind. Hier gelten zusätzliche Schutzmechanismen, um Verbraucher vor Wechselkursrisiken zu bewahren. Dazu gehört unter anderem das sogenannte Wandlungsrecht, das im § 503 BGB geregelt ist.
Hinzu kommen strengere Prüfungs- und Dokumentationspflichten. Die Bearbeitung solcher Kreditanträge ist komplexer und aufwändiger als bei klassischen Finanzierungen. Einige deutsche Banken haben daher interne Richtlinien, die Kredite an deutsche Grenzgänger mit CHF-Einkommen ausschließen oder nur in Ausnahmefällen zulassen.
Banken müssen dem Kreditnehmer unter bestimmten Bedingungen erlauben, den Kredit von Euro in die Einkommenswährung (also CHF) umzuwandeln, falls sich der Wechselkurs stark verschlechtert. Das bedeutet für Banken zusätzliche Risiken und einen erheblichen Mehraufwand in der Verwaltung.
Dieses Recht besteht dann, wenn sich der Wechselkurs so stark verändert, dass die Rückzahlung des Kredits in Euro um mehr als 20 Prozent teurer wird als beim Vertragsabschluss. Das Wandlungsrecht schützt Grenzgänger also davor, durch starke Wechselkursschwankungen plötzlich deutlich höhere Kosten tragen zu müssen – hält aber auch zahlreiche Banken davon ab, an deutsche Grenzgänger Kredite zu vergeben.
Ob das Wandlungsrecht tatsächlich angewendet werden kann, entscheiden die Banken oft unterschiedlich. Häufig wird dazu auch eine klare Regelung direkt im Kreditvertrag festgehalten.
Der ideale Weg, das Währungsrisiko bei einem Immobilienkredit zu reduzieren, ist eine zügige Rückzahlung des Darlehens. Wer neben der regulären Tilgung zusätzliche Sondertilgungen leistet – zum Beispiel durch Bonuszahlungen oder andere außerplanmäßige Einnahmen – kann die Restschuld schneller abbauen. Das verringert die Zeitspanne, in der Wechselkursschwankungen die Kreditkosten beeinflussen können. Besonders bei selbst genutzten Immobilien ist eine schnelle Tilgung eine sinnvolle Strategie, um finanzielle Risiken durch Währungsschwankungen zu reduzieren.
Für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie können Grenzgänger unter bestimmten Voraussetzungen Geld aus der Schweizer Pensionskasse (2. Säule: betriebliche Altersvorsorge BVG) entnehmen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird und der eigene Name im Grundbuch steht. Bei Verheirateten oder eingetragenen Lebenspartnerschaften ist zudem die Zustimmung des Partners erforderlich.
Die Entnahme aus der Pensionskasse ist jedoch nur einmal möglich. Wer das Guthaben für den Immobilienkauf nutzt, kann es später nicht mehr für die Altersvorsorge verwenden. Außerdem fallen beim Vorbezug Steuern und gegebenenfalls Gebühren an, wodurch sich der auszahlbare Betrag verringert.
Bis zum 50. Lebensjahr kann grundsätzlich das gesamte Pensionskassenguthaben für Wohneigentum verwendet werden, danach gibt es Einschränkungen. Auch das Freizügigkeitskonto kann eingesetzt werden, zum Beispiel für Renovierungen oder zur Amortisation der Hypothek.
Obwohl die Nutzung der Pensionskasse dabei helfen kann, das nötige Eigenkapital für das Immobiliendarlehen aufzubringen, sollte dieser Schritt jedoch gut überlegt werden, da dadurch das Altersguthaben und die spätere Rente reduziert werden.
Vor der Aufnahme eines Immobilienkredits sollten auch persönliche und berufliche Perspektiven sorgfältig bedacht werden. Wie könnte sich die eigene berufliche Situation in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten entwickeln? Ein Wechsel zu einem Arbeitgeber in Deutschland könnte beispielsweise ein niedrigeres Gehalt bedeuten als eine Anstellung in der Schweiz. Auch wenn die Zukunft nie exakt planbar ist, lohnt sich ein realistischer Blick auf mögliche Veränderungen, um finanzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und abzusichern.
Die Entnahme aus der Pensionskasse ist jedoch nur einmal möglich. Wer das Guthaben für den Immobilienkauf nutzt, kann es später nicht mehr für die Altersvorsorge verwenden. Außerdem fallen beim Vorbezug Steuern und gegebenenfalls Gebühren an, wodurch sich der auszahlbare Betrag verringert.
Bis zum 50. Lebensjahr kann grundsätzlich das gesamte Pensionskassenguthaben für Wohneigentum verwendet werden, danach gibt es Einschränkungen. Auch das Freizügigkeitskonto kann eingesetzt werden, zum Beispiel für Renovierungen oder zur Amortisation der Hypothek.
Obwohl die Nutzung der Pensionskasse dabei helfen kann, das nötige Eigenkapital für das Immobiliendarlehen aufzubringen, sollte dieser Schritt jedoch gut überlegt werden, da dadurch das Altersguthaben und die spätere Rente reduziert werden.
In der Regel werden Immobilienkredite von deutschen Banken in Euro ausbezahlt, insbesondere bei größeren Darlehenssummen. Es gibt jedoch Ausnahmen: Einige deutsche Banken, vor allem in Grenznähe zur Schweiz, bieten auch Kredite an, die direkt in Schweizer Franken ausgezahlt werden. Überregionale Banken hingegen vergeben kaum CHF-Darlehen. Grundvoraussetzung für einen CHF-Kredit ist ein regelmäßiges Einkommen in Schweizer Franken.
Im Vergleich zu klassischen Euro-Krediten müssen Kreditnehmer bei einem CHF-Darlehen mit einer eingeschränkten Produktauswahl und strengeren Bedingungen rechnen, wie zum Beispiel:
Diese Besonderheiten sollten bei der Finanzierungsplanung ebenfalls berücksichtigt werden.
Im ersten Schritt empfiehlt es sich, bereits vor der Immobiliensuche einen Finanzierungs- und Grenzgängerberater zu kontaktieren. So lässt sich frühzeitig klären, welches Finanzierungspotenzial überhaupt besteht und mit welchen Anforderungen oder Fragen seitens der Banken zu rechnen ist.
Erst danach sollte gezielt nach einer passenden Immobilie gesucht werden. Ist ein Objekt gefunden, folgt ein weiteres Gespräch mit dem Berater, um die konkrete Finanzierung zu planen. In diesem Schritt werden alle benötigten Unterlagen zusammengestellt und passende Banken ausgewählt.
Anschließend kann der Kreditantrag gestellt werden. Nach erfolgreicher Finanzierungszusage folgt der Gang zum Notar, um den Kaufvertrag abzuschließen.
Eine umfassende Vorbereitung ist der Schlüssel zur erfolgreichen Kreditvergabe für Grenzgänger. Besonders bei Immobilien- oder Baufinanzierungen, bei denen es um hohe Summen geht, prüfen Banken die Kreditwürdigkeit sehr genau und stellen strengere Anforderungen. Je besser die Bonität, desto größer sind nicht nur die Chancen auf eine Kreditzusage, sondern auch die Wahrscheinlichkeit, günstigere Konditionen zu erhalten.
Grenzgänger müssen – wie alle Antragsteller – bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu zählt in erster Linie ein ausreichend hohes und regelmäßiges Einkommen, das nicht nur die Kreditrate, sondern auch sämtliche Nebenkosten, Versicherungen, Miete, bestehende Darlehen und Lebenshaltungskosten abdeckt. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist dabei sehr vorteilhaft, da er das regelmäßige Einkommen sichert.
Zusätzlich verlangen Banken von Grenzgängern in die Schweiz ein deutsches Bankkonto, von dem die Kreditraten eingezogen werden können, sowie einen Hauptwohnsitz in Deutschland.
Wer sich frühzeitig von einem erfahrenen Grenzgängerberater unterstützen lässt, alle erforderlichen Unterlagen vollständig vorbereitet und eine lösungsorientierte Einstellung mitbringt, erhöht seine Chancen auf eine Kreditzusage deutlich.
Als erfahrene Grenzgänger-Berater begleiten wir Sie Schritt für Schritt auf dem Weg zu Ihrem Immobilienkredit: von der ersten Beratung über die Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen bis hin zur Auswahl passender Banken.
Copyright © 2025 Grenzgänger Profis – Grenzgängerberatung seit 2014 – Impressum – Datenschutz